في دبي، يحمي مشتري الفيلا الجديدة نوعان من الضمان: الأول مكتوب في عقدك ويخضع للتفاوض، والثاني مكتوب في القانون ولا يخضع للتفاوض. والخلط بينهما مكلف.
ضمان العيوب: سنة واحدة، وهو تعاقدي
فترة ضمان العيوب — defects liability period — هي ما يسمّيه معظم المشترين «ضمان المطوّر». وهي تغطي عيوب التشطيب والمعدّات التي تظهر بعد تسليم المفاتيح: السباكة، والنجارة، والبلاط، والدهان، والأبواب، وجودة التنفيذ عموماً.
ثمة نقطة يجب قولها بوضوح: لا يوجد قانون إماراتي يحدّد مدتها. اثنا عشر شهراً هي الممارسة السائدة في السوق، لكن المدة الملزِمة هي تلك المذكورة في عقد البيع، لا تلك التي تُقال لك هاتفياً ولا تلك المتداولة في مجموعات المشترين.
قبل التوقيع، أعد قراءة هذا البند، فهو نادراً ما يكون ظاهراً. تحقّق من ثلاثة أمور: المدة، ونقطة البداية، وما هو مستثنى صراحةً.
للمعدّات غالباً ساعتها الخاصة
التكييف، ومضخات المسبح، والمنزل الذكي، والأجهزة المدمجة: كثيراً ما تغطيها ضمانات مستقلة من الشركات المصنّعة، تكون غالباً أقصر، ومشروطة أحياناً بصيانة دورية موثّقة.
هذا فخ معروف: المالك الغائب ستة أشهر، الذي لا يُجري الصيانة السنوية للتكييف، قد يفقد الضمان على هذا البند تحديداً — رغم أن الضمان العام ما زال سارياً.
المسؤولية العشرية: عشر سنوات، وهي القانون
المسؤولية العشرية منصوص عليها في القانون المدني الإماراتي. ومنذ نفاذ القانون الجديد في 1 يونيو 2026 أصبحت في المادة 821، وتسري عشر سنوات اعتباراً من تسليم الأعمال.
نطاقها ضيّق وأثرها قوي. ضيّق لأنها لا تشمل إلا التهدّم الكلي أو الجزئي والعيوب التي تهدّد متانة البناء أو سلامته. وقوي لأنها تسري بقوة القانون: لا يحتاج المالك إلى إثبات أي خطأ.
والأهم: لا يجوز استبعادها. كل شرط تعاقدي يزعم إلغاءها أو تقليصها باطل.
ما يقع بين الاثنين
هنا تدور معظم النزاعات. تسرّب في السطح يظهر في الشهر الرابع عشر لم يعد مشمولاً بضمان السنة، ولا يهدّد متانة المبنى، فلا يندرج تحت المسؤولية العشرية.
عندها يجد المالك نفسه مضطراً لإثبات أن العيب كان موجوداً، بشكل كامن، قبل تسليم المفاتيح. ومن دون وثيقة استلام مؤرّخة، يصعب هذا الإثبات كثيراً.
ومن هنا قاعدة بسيطة: كل ما يُرصد قبل التوقيع على محضر الاستلام يخرج من هذا الجدل. فالعيب يُعاين ويُدرج ويُعترف به، ويصبح التزاماً بالإصلاح لا مطالبة تحتاج إلى مرافعة.
ثلاث خطوات قبل تسليم المفاتيح
- اقرأ بند الضمان في عقدك وسجّل تاريخ بدايته بدقة. تسليم المفاتيح؟ شهادة الإنجاز؟ قد تفصل بين التاريخين أسابيع عدة.
- اطلب رصد العيوب قبل التوقيع من طرف ثالث لا علاقة له بالمطوّر. القائمة التي تعدّها الشركة المكلّفة بالإصلاحات لا تحمل القيمة نفسها.
- حدّد موعداً لزيارة تحقّق ثانية. معالجة العيب لا تعني تصحيحه: يجب التحقق من كل نقطة قبل اعتبار الاستلام منجزاً.
وبعد ذلك؟
بعد السنة الأولى، لم تعد أفضل حماية قانونية بل توثيقية. ملفّ منظّم — تقرير الاستلام، وقائمة الملاحظات، والصور المؤرّخة، وفواتير الصيانة — أجدى من مادة قانونية محفوظة عن ظهر قلب. هذا الملف هو ما يصنع الفرق يوم يبدأ النقاش.
يعرض هذا المقال الإطار العام المطبّق في دبي ولا يُعدّ استشارة قانونية. عقد البيع الخاص بك مقدَّم على أي تعميم؛ اعرضه على محامٍ مرخّص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
