منذ 1 يونيو 2026 تطبّق دولة الإمارات العربية المتحدة قانوناً مدنياً جديداً. المسؤولية العشرية، التي تحمي مشتري الفيلا الجديدة من العيوب الإنشائية، تغيّر رقم مادتها — وتكتسب وضوحاً في نقطة تهمّ المالكين مباشرة.
ما الذي تغيّر، في جملة واحدة
حلّ المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، النافذ منذ 1 يونيو 2026، محلّ قانون المعاملات المدنية الإماراتي لعام 1985 (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985). المسؤولية العشرية التي كانت في المادة 880 أصبحت في المادة 821. أمّا المبدأ فلا يتغيّر: عشر سنوات من المسؤولية تبدأ من تاريخ تسليم الأعمال.
ما الذي تغطيه المسؤولية العشرية فعلاً
هذه هي النقطة التي يسيء المشترون فهمها أكثر من غيرها، وهي الأعلى كلفة حين يُكتشف الخطأ متأخراً.
المسؤولية العشرية لا تغطي «كل العيوب لمدة عشر سنوات». إنها تغطي التهدّم الكلي أو الجزئي للمبنى، والعيوب التي تهدّد متانة البناء أو سلامته. شرخ تجميلي في اللياسة، أو خلّاط ماء يسرّب، أو مقبس كهربائي سيّئ التوصيل: لا شيء من ذلك يدخل في نطاق المسؤولية العشرية.
في المقابل، الحماية قوية ضمن هذا النطاق الضيّق. فهي مسؤولية بقوة القانون: لا يحتاج المالك إلى إثبات خطأ المقاول، بل يكفيه إثبات العيب وارتباطه بالأعمال المنفّذة.
ثلاث سنوات للتحرّك، اعتباراً من اكتشاف العيب
مدة السنوات العشر هي فترة تعرّض للمسؤولية، وليست مهلة للتحرّك. فبمجرد اكتشاف العيب، يجب رفع الدعوى خلال ثلاث سنوات. بعبارة أخرى: العيب الإنشائي الذي يظهر في السنة التاسعة يفتح حقاً فعلاً، لكن هذا الحق يسقط إذا أُهمل.
وهذا سبب إضافي للتوثيق. فالشرخ المصوَّر والمؤرَّخ والمحدَّد موقعه في تقرير الاستلام ليس كالشرخ الموصوف من الذاكرة بعد ثلاث سنوات.
النقطة التي يوضّحها القانون الجديد
يحدّد مرسوم 2025 أن المسؤولية العشرية تسري في العلاقة بين صاحب العمل من جهة، والمقاول الرئيسي والمهندس من جهة أخرى، ولا تمتد مباشرة إلى المقاولين من الباطن.
النتيجة العملية للمالك: يبقى المطوّر ومقاوله الرئيسي هما الطرف المقابل. لا حاجة إلى معرفة أيّ مقاول من الباطن نفّذ أيّ بلاطة لإثارة المسؤولية — لكن لا توجد أيضاً دعوى مباشرة ضده.
حماية لا يجوز التنازل عنها
يحتفظ القانون الجديد بقاعدة أساسية: كل شرط يستبعد المسؤولية العشرية أو يحدّ منها باطل. عقد البيع الذي يزعم تقليصها إلى خمس سنوات، أو استبعادها لنوع معيّن من العيوب، لا أثر له.
إنها الطبقة الوحيدة من الحماية غير القابلة للتفاوض. أمّا الباقي — ضمان العيوب لمدة سنة، وضمانات المعدّات، وغرامات التأخير — فيتوقف على ما ينصّ عليه عقد البيع.
لماذا يعنيك هذا عند استلام فيلتك
المسؤولية العشرية شبكة أمان لأسوأ الاحتمالات. وهي لا تعفيك من الأمر الوحيد الذي يحسم الغالبية العظمى من الحالات: رصد العيوب قبل التوقيع على محضر الاستلام.
العيب المدرَج قبل التوقيع عيبٌ يقرّ المطوّر بوجوب إصلاحه. والعيب نفسه المكتشف بعد التوقيع يتحوّل إلى نقاش، ثم إلى مطالبة، ثم أحياناً إلى نزاع — بشأن عيوب لن تندرج في معظم الحالات تحت المسؤولية العشرية أصلاً.
التسلسل بسيط: الاستلام يعالج التشطيبات والمعدّات، والضمان التعاقدي لمدة سنة يغطي ما يظهر في الأشهر التالية، أمّا المسؤولية العشرية فلا تتدخّل إلا حين يكون الهيكل نفسه موضع الخلل. وكلما كنت أكثر دقة في المستوى الأول، قلّت أسبابك للصعود إلى المستويات التالية.
يعرض هذا المقال الإطار القانوني بخطوطه العامة ولا يُعدّ استشارة قانونية. لأيّ حالة خاصة، استشر محامياً مرخّصاً في دولة الإمارات العربية المتحدة.
